Türk Borçlar Kanunu'nda kira ilişkisini sona erdirme yolları sınırlı sayıda sayılmıştır. Mal sahibinin keyfi tahliye hakkı yoktur; ancak yasada öngörülen sebeplerden biri varsa, usulüne uygun bir süreç işletilebilir. 2024 itibarıyla %25'lik kira artış sınırının kalkması ardından mahkemelerde tahliye ve kira tespit davalarının ciddi biçimde arttığı görülmektedir.

Tahliye Sebepleri

  • İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m.350): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı doğmuşsa, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
  • Yeniden inşa veya esaslı tamir (TBK m.350/2): Taşınmazın yeniden inşası ya da imar değişikliği nedeniyle esaslı onarımı gerekiyorsa tahliye istenebilir. Bu durumda kiracının yeni yapıda öncelikli kiralama hakkı doğar.
  • Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351): Taşınmazı satın alan yeni malik, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirip 6 ay sonra dava açabilir.
  • 10 yıllık uzama süresi (TBK m.347): Kira sözleşmesi 10 yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren her uzama yılı sonunda, hiçbir sebep göstermeksizin 3 ay önce yapılacak yazılı bildirimle sona erdirilebilir.
  • Tahliye taahhüdü: Kiracı tarafından sözleşme imzalandıktan sonra ayrı tarihli ve yazılı bir taahhütle belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini bildirmişse, bu tarih gelince mal sahibi 1 ay içinde dava açabilir.
  • İki haklı ihtar (TBK m.352/2): Kira yılı içinde kira bedelini geç ödediği için iki kez yazılı ihtara muhatap kalan kiracıya karşı, kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

İhtarname ve Süreler

Tahliye davası açılmadan önce çoğu sebepte yazılı bildirim/ihtarname şartı bulunur. İhtarname noter aracılığıyla gönderilmeli, sebep, hukuki dayanak ve verilen süre açıkça yazılmalıdır. Sözel uyarılar veya WhatsApp mesajları, mahkeme önünde delil olarak yetersiz kalır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetki kuralı olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yanında, davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.

Sık Yapılan Hatalar

  • İhtarnameyi sözleşmenin bitiminden geç göndermek (1 aylık hak düşürücü süre kaçırılır).
  • İhtiyaç sebebinin somut delillerle desteklenmemesi (ailedeki kişinin nüfus kaydı, evlilik cüzdanı, üniversite kaydı vb.).
  • Tahliye taahhüdünün sözleşme ile aynı tarihte alınmış olması — bu durumda taahhüt geçersiz sayılır.
  • Yeni malikin 1 aylık bildirim süresini kaçırması.

Tahliye Sonrası Tazminat

Mal sahibi, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye ettirdiği taşınmazı 3 yıl boyunca başkasına kiraya veremez (TBK m.355). Aksi halde eski kiracıya, son kira yılına ait kira bedelinin 1 yıllık tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Bu yazı genel bilgi amaçlı hazırlanmıştır. Somut olayınıza özgü değerlendirme için randevu talep edebilirsiniz.